Boligkøbere vender tilbage til fast rente – men flertallet af gælden er stadig variabel

Flere boligkøbere binder renten. Finans Danmark offentliggjorde 21. oktober 2026, at fastforrentede lån udgjorde 56,7 procent af nye lån til boligkøb i tredje kvartal. Det er 7,1 procentpoint mere end året før, hvor andelen lå lige under halvdelen.

Samtidig blev der optaget 16.200 nye lån til køb af ejerboliger. Det er tre procent flere end i samme kvartal i 2025 og det højeste antal siden tredje kvartal 2021. Det er dermed både et skift i lånevalget og et kvartal med flere nye købslån.

Finans Danmarks underdirektør Peter Jayaswal peger på en mindre forskel mellem korte og lange renter samt global usikkerhed som mulige forklaringer. Det er branchens vurdering af udviklingen; statistikken dokumenterer ikke den enkelte købers begrundelse.

Nye købere ændrer ikke hele gælden på ét kvartal

Kvartalets tabeller viser et andet billede, når man ser på alle udestående lån til ejerboliger og fritidshuse: Her udgør fastforrentede lån 764,8 milliarder kroner, mens rentetilpasningslån og øvrige variabelt forrentede lån udgør 1.096,8 milliarder. Den samlede opgørelse er på 1.861,6 milliarder kroner.

Fast rente tegner sig dermed for cirka 41 procent af dette udlån, beregnet ud fra tabellen. Det strider ikke mod, at fast rente nu dominerer blandt nye købslån. En opgørelse over nye lån i et kvartal og en opgørelse over hele den eksisterende gæld måler forskellige ting.

Gælden med fast rente steg fra 763,0 til 764,8 milliarder kroner mellem andet og tredje kvartal. Den variable gæld steg samtidig fra 1.080,3 til 1.096,8 milliarder. Købernes nye præference har altså endnu ikke gjort fast rente til den største del af den samlede gæld.

Ét procentpoint kan mærkes i budgettet

For en restgæld på to millioner kroner svarer en rentestigning på ét procentpoint isoleret til 20.000 kroner mere i rente om året, eller cirka 1.667 kroner om måneden før skat. Det er et regneeksempel med uændret restgæld, ikke en prognose eller et konkret lånetilbud.

Beregningen viser størrelsesordenen af renterisikoen. Den samlede ændring i en faktisk låneydelse afhænger også af blandt andet afdrag, bidrag og tidspunktet, hvor lånets rente bliver fastsat på ny. Derfor kan eksemplet ikke lægges direkte oven i enhver låntagers månedlige betaling.

Valget af fast rente handler ifølge Finans Danmark om at kende renteudgiften gennem lånets løbetid, typisk mod en højere rente ved valget. Variabel rente kan være lavere, men kan ændre sig. Kvartalets flertalsvalg er ikke i sig selv dokumentation for, hvilket lån der bliver billigst for en bestemt køber.

Rentetilpasning kan gå begge veje

Nationalbankens statistik offentliggjort 27. august giver et konkret eksempel på, hvorfor boligejere oplever forskellige regninger. I juli fik nogle med F3-lån en lavere rente ved tilpasningen, mens andre med kort rentebinding eller F5-lån fik en højere rente.

På det tidspunkt var den gennemsnitlige rente inklusive bidrag på den samlede boliggæld steget 0,11 procentpoint siden årets begyndelse til 3,52 procent. Det er juli-tal, ikke et pristilbud fra oktober. Gennemsnittet omfatter både bank- og realkreditgæld og kan derfor heller ikke bruges som renten på et nyt fastforrentet lån.

Det afgørende for en eksisterende låntager er sammenligningen med renten på netop det lån, der skal tilpasses. En rente kan være faldet siden sidste måned og stadig være højere end ved lånets forrige rentefastsættelse flere år tidligere.

Lavere bidrag har ikke fjernet konkurrenceproblemerne

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen vurderede i en redegørelse offentliggjort 19. august, at faldende bidragssatser kan være tegn på stærkere konkurrence. Men styrelsen fremhævede samtidig lav kundemobilitet og høj indtjening som tegn på, at konkurrencen fortsat kan forbedres.

Styrelsens opgørelse viste lavere finansieringsudgifter for førstegangskøbere i 2025 end i 2024. Rapporten var i hovedsagen færdigredigeret omkring årsskiftet og omfatter ikke hele udviklingen i 2026. Den er derfor baggrund for at vurdere markedet, ikke bevis for, at dagens nye lån er blevet billigere.

De nye oktober-tal besvarer, hvad flere købere har valgt. De besvarer ikke, hvor meget den enkelte betaler for rentesikkerheden, eller om et skifte kan betale sig efter omkostninger. Det kræver sammenlignelige tilbud med samme lånebeløb, løbetid og afdragsprofil.